Sanacija Starog Zagreba

Prije programiranja sanacije zaštićene jezgre Zagreba (prvenstveno Donjega grada) treba se ponovo prisjetiti povijesne sudbine, koja je taj dio grada pratila od početka Drugog svjetskog rata do danas. I utjecaja te sudbine na fizičko, sociološko i funkcionalno stanje i strukturu tog, još nespornog središta hrvatskoga glavnoga grada. Svaka je prijelomna politička i društvena promjena u toku tog razdoblja na određeni način stalno pogoršavala stanje u današnjoj već povijesnoj jezgri grada. Ti valovi promjena kulminirali su u periodu od 1941. do 1943., zatim od 1945. do cca 1955., i najzad nakon stjecanja neovisnosti Hrvatske, odnosno nakon 1990. U tim se vremenima pojačavao imigracijski intenzitet, u svojim prvim fazama usmjeren upravo na središte Zagreba. To je bilo praćeno funkcionalnom, ali i vlasničkom restrukturacijom gradskog središta, a u relativno malom opsegu i graditeljskim intervencijama u njegovo, najvećim dijelom dovršeno urbano tkivo.

Istrošenost i ugroženost urbane jezgre

Kroz cijelo to vrijeme i tijekom svih tih promjena, ekonomsko-financijska baza održavanja tog relativno velikog građevinskog fonda Zagreba bila je sve slabija i daleko ispod razine stvarnih potreba. Godine 1962. tadašnja služba zaštite spomenika kulture donijela je rješenje o zaštiti tog cijelog u relativno kratkom i plodnom razdoblju nastalog središta modernog Zagreba, i spojila ga s prethodno zaštićenim Gornjim gradom i Kaptolom i njihovim povijesnim podgrađima, te tako formirala današnju zaštićenu povijesnu urbanu cjelinu Grad Zagreb, koja je upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske. Ta je zaštita u sljedećih nekoliko desetljeća očuvala središte Zagreba i spriječila njegovu devastaciju novom gradnjom. Ali ga nije mogla očuvati od katastrofalnih posljedica tadašnje stambene politike, koja je podruštvovljenjem najamnog stambenog fonda i fonda poslovnog prostora te dugotrajnom politikom niskih stanarina i najamnina dovela do današnje velike fizičke istrošenosti i ugroženosti najvećeg dijela te urbane cjeline.

Takvo je realno stanje s kojim smo nakon stjecanja neovisnosti suočeni. Cilj i zadatak je, dakle, jasan: povijesnu jezgru Zagreba treba sanirati i obnoviti. O konzervatorskom i restauratorsko-arhitektonskom modelu očuvanja i obnove ne treba raspravljati. Svi međunarodni dokumenti, koji reguliraju zaštitu graditeljske baštine, od Venecijanske povelje iz 1964. pa do ICOMOS-ove Deklaracije iz Xi’ana iz 2005. u tom su pogledu potpuno jasni. Jasan je i hrvatski zakon. On kaže: “Svrha je zaštite kulturnih dobara zaštita i očuvanje kulturnih dobara u neokrnjenom i izvornom stanju te prenošenje kulturnih dobara budućim naraštajima”.

Taj posao, međutim, vlasnici, stanari i korisnici poslovnog prostora ne mogu niti započeti bez svestrane pomoći Grada, ali i Vlade. Europa je u cijelosti obnovila svoje u Drugom svjetskom ratu porušene gradove – a Zagreb i Hrvatska još ne mogu, ne znaju ili ne žele ugroženoj graditeljskoj baštini metropole čak niti organizacijski pomoći. A pokazalo se (i ne u povijesti prvi put) da je obnova zapuštenog i nastanjenoga grada ponekad teža i složenija od one razorenoga i raseljenog. Treba, dakle, precizirati: po kakvom modelu tim građanima i toj baštini pomoći? S kojim novcem? S kakvom organizacijom? Pod čijim vodstvom? Za koje vrijeme? Nabrojiti ćemo sažeto neke odgovore:

Ured za sanaciju, moratorij na izmjene GUP-a...

1. Grad treba što prije osnovati poseban, specijalizirani Ured za sanaciju i obnovu Donjega grada – tog najugroženijeg i najvećeg dijela zaštićene urbane cjeline Zagreba.

2. Ured treba potom najhitnije pripremiti Pravilnik o sanaciji Donjega grada (načela dioničarskog udruživanja i odlučivanja vlasnika, odredbe o parcelaciji, ograničenoj primjeni urbane komasacije, podjeli prihoda i troškova, provedbi natječaja za arhitektonske projekte sanacije i/ ili obnove pojedinog bloka itd.).

3. Potrebno je provesti inventarizaciju fizičke strukture i vlasničkih udjela (u prvoj etapi za 16 blokova najužeg središta). Za pojedine dijelove cjeline treba procijeniti optimalni odnos stambenih i poslovnih funkcija pojedinog bloka ili zone.

4. Konzervatorske podloge sanacije i obnove mora pripremiti ili odobriti Uprava za zaštitu kulturne baštine Ministarstva kulture u suradnji s Ministarstvom zaštite okoliša, prostornog uređenja i gradnje – kao temelj za Program sanacije i obnove.

5. Pri Gradskom poglavarstvu trebalo bi osnovati poseban fond za kreditiranje i subvencioniranje pripreme i realizaciju Programa sanacije. U fond bi trebalo usmjeriti sva gradska i državna sredstva, koja potječu iz korištenja i raspolaganja resursima u jezgri (najamnine poslovnih prostora i stanova u vlasništvu grada, spomenička renta itd.). Potrebno je konkurirati za korištenje predpristupnih fondova EU-a. Pomoć treba zatražiti i od naše banke za obnovu i razvoj. Za sanaciju pojedinih blokova mogla bi se koristiti i sredstva od prodaje neiskorištenih zajedničkih dijelova zgrada (podrumi, tavani, dio zemljišta u unutrašnjosti blokova itd.).

6. Preliminarni nacrt sporazuma vlasnika stanova, poslovnih prostora i zemljišta o vlasničkim udjelima te sustavu odlučivanja i financiranju sanacije i obnove pojedinog bloka treba dati na uvid i suglasnost svim suvlasnicima blokova radi prikupljanja sugestija, mišljenja i dopuna tog bitnog dokumenta.

7. Pri Gradskom stambenom gospodarstvu treba osnovati Agenciju za posredovanje pri prodaji i zamjeni stanova i poslovnog prostora u Donjem gradu radi uključivanja dopunskog kapitala u program sanacije. Ako se još ove godine počne, sanacija bi mogla biti završena za petnaest do dvadeset godina. U međuvremenu bi se, na temelju izrađene dokumentacije mogao pokrenuti i postupak predlaganja upisa reduciranog središnjeg dijela cjeline u Unescov Registar svjetske kulturne i prirodne baštine pod nazivom zaštićena urbana cjelina Stari Zagreb. Jasno je da bi prihvaćanjem ovog programa trebalo ponovo osnažiti odluku o zabrani gradnje javnih garaža unutar Donjega grada (već samo po njegovom obodu) i uvesti moratorij na sadašnje štetne izmjene i dopune GUP-a, koje se odnose na povijesnu jezgru.